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Dúvidas Frequentes

O Imóvel


Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias de Loteamentos Urbanos?
É Lei Federal ? 6.766 de 19 de Setembro de 1979 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias, considerando-se Loteamentos Urbanos.

O que é o Memorial de Incorporação?
É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, com a descrição sucinta do Loteamento, com as suas características e a fixação das zonas de uso predominante, as condições urbanísticas e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas, indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município e a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidades pública já existentes e adjacências, detalhados no Artigo 9.o da Lei 6.766/79, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.

Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?
A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar lotes destinados a edificação após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.

O que significa registro Imobiliário?
Para que a Incorporação Imobiliária do Loteamento Urbano produza efeitos e permita a venda dos lotes, destinados a construção, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens dos lotes. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.

O que é um lançamento imobiliário?
É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação. Normalmente, o início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.
Normalmente quando dos lançamentos imobiliários de Loteamentos Urbanos, a infra-estrutura ainda está em andamento.

O que significa comprar um lote no lançamento?
Significa comprar um lote quando ele está sendo lançado. Ou seja, o lote não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que usualmente varia de 18 a 24 meses, dependendo do tipo de loteamento, será entregue pela incorporadora ao proprietário. Por isso que se diz que o imóvel comprado na lançamento é um bem de entrega futura.

Que cuidados devem-se tomar para comprar um lote no lançamento?
Verifique se realmente o lote escolhido atende às suas necessidades no que diz respeito a tamanho, localização, infraestrutura de lazer oferecida no bairro e adjacências. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste lote se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado, e o seu Memorial de Incorporação está registrado. Compre apenas de incorporadoras e construtoras saudáveis, com tradição e credibilidade.

O que é um loteamento?
Nos termos da Lei Federal nº-6.766/79, loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificações ou amplificações de via existente. Os projetos de loteamento devem ser aprovados pelo Estado e pela municipalidade, que levam em consideração fatores como a escolha de áreas fisicamente adequadas para o desenvolvimento urbano, integração com a malha urbana (diretrizes), percentuais mínimos de áreas necessárias à formação do sistema viário, áreas verdes, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e recuo, dimensionamento de quadras e lotes. A aprovação de loteamentos em observância ao disposto na Lei 6.766/79 e no plano diretor do município evita a ocupação desordenada das áreas urbanas permitindo o desenvolvimento harmônico das cidades.

O que é um lote caucionado?
Para assegurar que o loteador promova as obras de infraestrutura em conformidade com as características do loteamento aprovadas no projeto, a municipalidade poderá exigir que o loteador dê em caução alguns lotes integrantes do loteamento. Essa garantia é averbada na matrícula de cada um desses lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o que não impede de forma alguma a concretização de um contrato de compra e venda. Uma vez obtida a aceitação das obras pela prefeitura, a caução é extinta.

Como posso saber o tamanho da casa a ser construída em determinado lote?
Tais informações podem ser obtidas junto ao CRI ou Prefeitura Local, visto que para arquivamento do Memorial de Loteamento junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, documento que registra as características do loteamento e a regularidade do processo para sua aprovação, é necessário o detalhamento, pelo loteador, dentre outros itens, das condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, tais como recuos, limites, padrões de construção e outros. Tais normas são, normalmente, disponibilizadas pela Associação de Moradores do Loteamento, que também fiscaliza se as mesmas estão sendo devidamente respeitadas. Além disso, devem ser observadas as diretrizes e restrições constantes na lei do município onde o loteamento está inserido.

O que é Cadastro Municipal e quando ele será atribuído ao meu lote?
O Cartório de Registro de Imóveis após o registro do loteamento, comunica a Prefeitura Municipal para que esta providencie a individualização dos cadastros. Via de regra dentro de 90 a 120 dias após o registro.
Este cadastro Municipal individualizado de cada lote será fundamental para todas as questões junto a municipalidade: IPTU, autorização para construção, Habite-se e etc.

O que é a matrícula de um imóvel?
Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua “certidão de nascimento”. É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

Como se obtém a matrícula de um imóvel?
A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.

A partir de que momento o imóvel tem uma matrícula?
A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de lotes destinados a construção em loteamentos urbanos, a matrícula individualizada de cada lote é criada, normalmente, quando do registro do loteamento, por solicitação direta da incorporadora.

Quando obter a matrícula individualizada do imóvel?
Pode ser solicitada diretamente pelo compromissário através de requerimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, num prazo entre 90 a 120 dias a contar do registro do loteamento.

Meu lote já está demarcado?
Sim, a incorporadora já entrega todos os lotes devidamente e fisicamente demarcados, sendo que no caso de desaparecimento dos marcos, o comprador fica incumbido de efetuar nova demarcação, através da contratação de serviços de um Topógrafo, as suas expensas.

Quem é responsável pela limpeza e conservação do lote?
Após a Assinatura do Contrato o Compromissário Comprador é responsável pela limpeza do seu lote adquirido, capinagem e conservação, evitando depósito de lixo e entulhos, preservando-se de eventuais multas e cobranças de Taxas pela prefeitura, que são exclusivamente de responsabilidade do Compromissário Comprador.

Tenho que fazer muros e calçadas?
A maioria dos Municípios exige através de legislação específica a execução de calçadas, logo após o recebimento definitivo do Loteamento pelo poder público.
Quando da aprovação do projeto de construção junto a Prefeitura Municipal, conforme legislação local, poderá ser exigida a edificação de muros de divisa.

Quero construir no meu lote, como proceder?
Para o início da construção, o proprietário, já de posse do projeto junto ao um Engenheiro, deverá solicitar o alvará de Construção junto a Prefeitura Municipal – Secretaria de obras, verificando os demais documentos a serem apresentados.

Como solicitar ligação de água e Luz?
Para solicitar a ligação de água e esgoto, o proprietário deverá localizar os pontos no lote e verificar na Concessionária de Águas da cidade os procedimentos necessários para a ligação definitiva.
Quanto a ligação de Luz, o proprietário deverá instalar o poste com o medidor (verificar modelos padronizados e demais implicações ao seu Engenheiro) e solicitar a Companhia de Energia local a ligação definitiva.

Quero solicitar instalação de linha telefônica
Para a ligação telefônica o proprietário deverá solicitar diretamente a concessionária de telefone da cidade.

Como funciona a nomeação de ruas do bairro?
As ruas do bairro são numeradas pelo poder Público Municipal após o recebimento definitivo do loteamento.

Como obtenho o CEP de ruas do bairro?
Quanto ao código de endereçamento postal, após a Prefeitura Municipal receber definitivamente o loteamento, esta oficia a Empresa de Correios que irá definir os CEP´s da ruas do bairro.

O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?
O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.

O que é Habite-se?
O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a habitação no imóvel.

O que é averbação da construção e quando ocorre?
Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.